①アパートマンションの売却代金－（②アパートマンションの取得費＋③売却する為の譲渡費用）＝譲渡所得

①アパートマンションの売却代金

いわゆる売買契約書に記載されている代金

②アパートマンションの取得費

取得費とは売却不動産を入手するための費用です。これは、土地と建物により多少異なります。

土地取得費	例　土地購入代金・仲介手数料・売買契約書の印紙代・登録免許税・不動産取得税etc.
建物取得費	土地とほぼ同様（新築の場合には請負工事費等が取得費となる）であるが、異なる点としてはその所得費から減価償却累計分を引かなければならない。 　 ※減価償却については【アパート売却の前に知っておくべきこと】でも触れておりますので、よかったらご参考にそちらの記事もご覧ください。

③売却する為の譲渡費用

例　仲介手数料・売買契約書の印紙代・測量費・解体が条件の場合には解体費etc.

上記で算出したときに譲渡益が出た場合には、決められた税率を乗じて税額を算出します。

つまり譲渡益が出ない場合には課税されません。また、不動産の譲渡所得は「分離課税」という扱いになります。

平成16年の税制改正により事業用不動産の譲渡損が発生しても損益通算されません。

もっとも1年間に2件以上の土地・建物を譲渡した場合には譲渡所得の間でだけは通算することができます。

譲渡所得税（1月1日において）

※減価償却については【アパート売却の前に知っておくべきこと】でも触れておりますので、よかったらご参考にそちらの記事もご覧ください。

ここがわたくしとしてはすぐに確認して欲しいところです。なぜなら、この証明ができるかできないかによっては譲渡所得税が大きく変わってしまう可能性もあるからです。

取得費を証明するには土地の売買契約書、建物の請負契約書（売買契約書）、領収証などが必要になります。

これがない場合には、売却代金の5％を取得費とすることができます。しかしながら、大体のアパートマンションの売却の場合、5％の取得費では実際の取得費よりも少ない場合が多く、結果的に譲渡所得税が高くなるケースが多々ございます。

また、建物は請負契約書があるが、土地は先祖代々引き継いできた為、購入代金などの取得費が不明ということがよくございます。

その場合には下記のように各々で取得費を算出することができます。

※相続、遺贈、贈与により取得不動産は被相続人や贈与者が取得した価格を引き継いで取得を算出します。

消費税

原則、事業用不動産の建物部分を売却した場合には消費税が課されます。

ただし、「消費税納付義務を持つ課税事業者」に区分されない場合は、建物部分も消費税を納める義務はありません。

（平成35年以降は『インボイス方式』が、導入されるため、納める義務ではなく消費税部分は預からないと・いう考え方です）その為、自分が消費税納付義務を持つ課税事業者に該当しないか確認しておきましょう。

特定事業資産の買い替え特例

アパートマンション売却時に譲渡所得税が発生した場合には、「特定事業用資産の買換え特例」を使えることもできるかもしれません。

ただし、この特例は譲渡所得税の免除ではなく、あくまで課税の支払いを繰り延べることができ、直近の経費削減や節税対策になるという特例になります。

この特例については、適用条件があります。一部ですが抜粋しましたので、ご参考にしてください。

1. 所有期間10年超（1月1日時点）
2. 譲渡資産及び買い替え資産が決められた組合せ（10通り）
3. 買い換え資産が売却資産の土地面積の5倍以内
4. 売却した年の前年から翌年のいずれかに買い換え資産を購入
5. アパートマンションの買い替え場合には、事業的規模（アパート10室もしくは貸家5棟以上）で貸し付けていること。ただし、事業に準ずる貸付をしている場合には、事業的規模未満であっても認めらなる場合がございます。

以上のように、アパートマンションの売却に係る税金だけでも複雑でわかりづらいところもあったかと存じます。

また、大家業にとっては平成16年の税制改正などをきっかけに今後も厳しい税制になっていく可能性もありますので、もしもご売却をご検討されているようであれば、アパートマンション売買の知識と経験が豊富な株式会社リブロへぜひ一度ご相談下さいませ。