1.法定耐用年数を知る

アパート購入の買い手側は、銀行からローンを組んで購入するケースがとても多いです。

銀行は返済期間を設定するときにこの税制面で使われる法定耐用年数を用いて返済期間を設定することが多いです。

その為、売れないというわけではないですが、築年数が経っていると返済期間が短いため、毎月の返済額が大きくなり、経営を圧迫することから買い手側が購入を断念せざるを得なくなるケースもございます。

よって、売却の際にこの耐用年数期間がまだ残っているうちに売却することが売れやすくなる１つのポイントとも言えます。

1. 木造　22年
2. 鉄骨造　19年～34年
3. 鉄筋コンクリート造又はSRC造　47年

※全て住宅とする

2.入居率が高いうちに売る

買い手側は、アパートに入居者が本当に入ってくれるかどうかを重要視しています。

家賃を運用する経営ですから当然と言えますよね。よって空き部屋が多いアパートより入居率が高いアパートのほうが購入意欲も高くなります。

特に満室である場合が一番売れやすいといえるでしょう。

空室が多い場合には、管理会社変更やリフォーム工事などの空室対策を行うこともお考え下さい。

3.減価償却が終了したとき

アパート経営では建物代を法定耐用年数に分けて経費計上するいわゆる減価償却というものがあります。

帳簿上の支出でありますが、ローンを組んでいる場合は元金の返済額は経費にならないため、この減価償却がなくなるとキャッシュフローよりも帳簿上は利益が出てしまうので税金面が増える可能性が高いです。

1で法定耐用年数があるほうが売れやすいとお伝えしましたが、法定耐用年数が過ぎている場合でローン残債がまだある場合には、税金面も考慮したうえで売却を検討したほうが良い場合もあります。

アパートは売却できたが、売却にかかる経費や税金などをあまり分かっておらず自分が想定していた手残りよりも少なかったということがないよう事前に把握しておきましょう

1. 仲介手数料　成約価格×3％+6万円＋消費税（売買代金400万円超）　物件売買ご成約時にかかる報酬額
2. 測量費　50万円前後　隣地との境界が不明確な場合に必要とします。
3. 抵当権抹消費用　2万円～　借り入れがある場合などで司法書士に支払う手数料
4. 譲渡税（1月1日において）

   所有期間

   5年以下	短期譲渡　39.63％
   5年超	長期譲渡　20.315％

   譲渡税は大まかにいうと売却代金から取得費を差し引いた利益に対して掛かります。

   取得費とは購入当時の土地代や手数料、登録免許税、取得税、請負代金から減価償却費等を控除した費用です。

   ただし相続した土地の場合に、当時の契約書がないことがあり、代金が不明なことが多々あります。

   その場合には売却代金にある一定の料率を乗じた価格のみを取得費とすることができます。

5. 消費税

   「消費税納付義務を持つ課税事業者」に区分されない場合は、建物部分も消費税を納める義務はありません。

   その為、自分が消費税納付義務を持つ課税事業者に該当しないか確認しておきましょう。

アパート経営をされているうえで不動産会社に管理を任している方は多くいます。

売却するときには、管理会社にも相談しようかなと思っているのであれば、少し待って下さい。次のオーナー様がどこに管理を任すか分からないこともあり売却をよく思わない管理会社も中にはいます。

結果、管理業務を疎かにされてしまうケースもなくはありません。賃貸仲介専門の管理会社に任せているようであれば、売却意志のタイミングは慎重にご判断して下さい。

なにからはじめればいいかわからない方は、まずは不動産会社に査定依頼をされることをお勧めします。実際にいくらであれば売却が可能なのかをまずは知ったうえで今後の計画を立てられるはずだと考えます。

アパートマンションを売却に関するお悩みや問題などをお持ちの場合は、ぜひ株式会社リブロへご相談ください。

自分の物件は売れないかもと思われていらっしゃる方でもぜひご相談下さい。

株式会社リブロは長年、静岡県内にてアパートマンションの売買をメインに行っている会社でありますので、長年培ってきた売却経験や賃貸経営改善などの知識を活かし、専門的なアドバイスをさせて頂きながら、ご売却できるよう尽力致します。

また、空室が多い物件、耐用年数が過ぎてしまった物件など一般の投資家さんではなかなか購入を躊躇するアパートマンションでも当社であれば高価買取をしておりますので、まずは当社へお問合せ頂ければと存じます。