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2022年05月20日更新
古くなったアパートマンションは、入居希望者がなかなか見つからなかったり、折角入居がついたとしても修繕費用がかなりかさんだりと賃貸経営の採算を悪化させることが多い為、建替えや売却をご検討されるオーナーも多いかと存じます。
その際に必要なのが立ち退きです。しかしながら、立ち退き交渉がうまくいかなかった場合は建て替え事態を諦めざるを得ない状況になったり、土地として売却しようとしても長期化してしまうことになります。
立ち退き交渉でのトラブルを避けながら、スムーズに売却を進められるよう対処していくことが重要です。
この記事では、立ち退きが必要なアパートを売却する注意点について解説します。アパート売却や立ち退き交渉に悩んでいる方はぜひご参考にして下さい。
アパートの賃貸借契約において、貸主が借主に退去を求めるには、借地借家法26条1項「期間満了の1年前から6か月前までの通知(期間の定めがない場合は、解約の申し入れから6か月を経過することで終了)」と、同法28条により、立ち退きを求める「正当事由」が必要とされています。
また、単に老朽化がしているからでは正当事由にはならず総合的に判断されていきます。
その為、正当事由として認められにくいことも考慮して、できる限り入居者へは書面の通知だけではなく、直接交渉することで少しでも理解も求めるように行動されることをお勧め致します。
立ち退き料は決して法律で定められているわけではありません。
しかしながら入居者はそのまま住んでいても良かったはずなのに、退去しなければならないために引っ越し代や転居先の契約金やそれに係る労力がかかってきてしまいます。
その為、退去をスムーズに行ってもらうためにはその費用などの補填にしてもらうために、立ち退き料を支払う必要があります。
金額は賃料の6ヶ月~8ヶ月分ぐらいと考えておいたほうが良いでしょう。
ただし、事情によっては一概には言えません。
実際にアパートの立ち退き交渉を進めていく中で立ち退き交渉がうまくいかず交渉が長期化したり、立ち退き自体に手間、労力や多額の費用がかかることが予想される為、それがとても煩わしいと思われた場合には、建て替え等を諦めてアパート付きで売却を検討される必要があります。
立ち退き交渉は購入後に買い手側にて行ってもらう。
その場合には、売り手側の労力や立ち退き料、建物解体費用の負担が軽減できます。
ただし、結果的に買い手側に立ち退き料や解体費用という負担がいくため、その分を売買代金で調整するなど売却に関して条件交渉が必要になります。
立ち退き交渉が必要な物件は非常に労力がかかることから一般の方は購入しづらい傾向にあります。
そこで老朽化したアパートマンションの再生をしている不動産会社に買い取ってもらうのもいいでしょう。
そうすれば長年住んでくれていた入居者さんにも迷惑が掛からず、すぐに現金化することができます。
立ち退きをせずにアパートマンションとして売却する場合には、特定事業用資産の特例が適用できる可能性がございます。
うまくこの特例を使いつつ老朽化したアパートマンションから新たなアパートマンションに組み換えられる方が良い場合もあるかもしれません。
一定の要件を満たす場合に、売却するアパートマンションの譲渡所得を計算上減らすことで、課税対象となる譲渡所得の一定割合を将来に繰り延べることができるものです。
最大80%の譲渡所得を繰り延べることで今回売却したときには減税の恩恵を受けられますが、この特例はあくまで将来に繰り延べられるのであって非課税となるわけではありません。
つまり、買い替えた不動産を将来売却したとき、今回繰り延べた譲渡所得を加味して譲渡所得税の計算を行うことになります。
しかしながらこの特例をうまく使えた場合にはスムーズにより良い資産に組み換えられる可能性もございますので、ぜひ税理士や不動産業者へご相談してみてください。
下記は、その特例を適用させるために必要な条件を一部抜粋しております。
※その他、これ以外にも各諸条件あり
以上、立ち退きが必要なアパートを売却する注意点や立ち退きが困難な物件の場合の考え方を纏めさせて頂きました。
このようにアパートマンション売却においてはたくさんの課題やケースバイケースによって売却方法を変えなければなりません。
ぜひ、アパートマンションを売却に関するお悩みや問題などをお持ちの場合は、アパートマンション売買経験の豊富な株式会社リブロへご相談ください。
また、株式会社リブロは長年、静岡県内にてアパートマンションの売買をメインに行っている会社であり、その豊富な経験からアパート再生を手掛けてきております。
その為、老朽化したアパートマンションでも当社であれば高価買取をしておりますので、まずは当社へお問合せ頂ければと存じます。
赤堀 英立(リブロ・アセット株式会社代表取締役)
静岡市内で不動産業を経験し同社代表に就任。
テーマは「住まう人と不動産。地方から始める地域改革。」